売却

不動産ってどう売却するの?

売却①

初めてマイホームを購入するときと同じように、初めて不動産を売却する場合、何からすればいいのか分からないことが多いものです。売却活動をスムーズに行うためには、まず手順を知っておきましょう。

混乱しないためには大まかな流れを知っておく

「今の住まいを売却して、新しい住まいに引っ越したい」。そう考えても、そもそもどう家を売ったらいいのか、いくらで売れるのか、手続きはどうすればいいかなど、初めての場合は分からないことばかりです。混乱しないためには、まず大まかな流れを知っておく必要があります。

 

大きく分けて7段階の手順がある

不動産をスムーズに売却するためには、以下のような手順で進めます。

1.スケジュール設定
2.査定依頼
3.査定
4.不動産会社へ依頼
5.売却先探し
6.売却
7.引渡し

【1.スケジュール設定】では、いつまでに売りたいのか、いつごろまでに引っ越したいのかを決めます。買い替えの場合は、同時にいつごろ新しい住まいを購入したいのかも決める必要があります。
これをいつに設定するかで、不動産会社との媒介契約のタイプや、価格設定、売買契約などの方法に影響が生じます。例えば、気長にじっくりと売却したい場合は、希望する売却価格、強気の売却価格を設定しやすくなります。一方で、スピーディに売却したい場合は、できるだけ売りやすい価格、市場に出したときにお値打ち感のある売却価格に設定する必要があります。

【2.査定依頼?3.査定】では、売りたい不動産がいくらの価値があるか、つまり売却できる価格の目安を把握します。査定を依頼する先は不動産会社になります。ちなみに査定方法は物件情報を基に簡易な査定を行う「簡易査定」と実際に物件を見てもらい査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

【4.不動産会社へ依頼】では、売却先を探してくれる不動産会社を決定します。依頼する場合は媒介契約を結びます。この契約には、専任媒介専属専任媒介一般媒介の3種類があり、それぞれ売りやすさや売却価格に影響します。

【5.売却先探し】では、実際に不動産を市場に出して、購入してくれる人を探します。不動産会社との媒介契約にもよりますが、売却先探しを不動産会社に頼る方法や、知人などを介して自力で買い手を探す方法もあります。

【6.売却?引渡し】では、買い手側と売買契約を結びます。ここで売却価格が決まるほか、書類での登記や権利の移転手続き、売り渡す不動産の状態の説明・共有、引渡し時期などを決定します。その後、建物がある場合はカギを引渡したら引渡しが完了します。

 

手順と同じく売却の目的も明確化しておくと取引がスムーズに

売却活動を開始する場合は、以上のような手順をきちんと把握した上で動きだしましょう。合わせて、売却の目的(スケジュール、お金、ライフスタイルなど)も明確化しておくとよりスムーズに進めることができるでしょう。

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売却の前に自分たちの経済状況を把握しよう

売却②

不動産を売却する場合、事前にきちんと自分の経済状況を把握しておく必要があります。これがおろそかになっていると、売却時や新しい住まいを購入する際に思いがけないトラブルに遭遇する場合があるので注意が必要です。

ローンの残債は売却時に精算する必要がある

不動産の売却は売り手、つまり自分が想定している通りに物事が進まないケースが少なくありません。よくあるのは、想定していた価格よりも低い価格でしか売却ができず、ローンの債務が残ってしまうケース。住宅ローンは不動産を担保にして借りるケースがほとんどなので、その不動産を売却する際には既存のローンを精算する必要があります。

 

残債がある場合は借り替えローンなどで対応

不動産がローンの残債より低い価格でしか売れなかった場合はどうすればよいのでしょうか。基本的には残債がある場合は、残りのローンを一括で返済しなくてはいけません。例えば、ローンの残債が2300万円で売却価格が1500万円の場合、800万円が精算しなくてはいけない金額となります。しかし、これだけの大金をポンと用意できる人は多くないでしょう。このような場合は、金融機関の「買い替えローン」や「任意売却」を利用する方法があります。
「買い替えローン」はその名の通り、不動産の買い替え時に利用できるローンのことです。新たな住宅を購入するために借りる額に、前の不動産のローン残債を上乗せして借りることができます。
任意売却」は、ローンの残債によって金融機関に不動産を再び担保物権とされることを防ぐために、専門の会社に売却を依頼する方法です。これを利用すると、残債は専門の保証会社に返済することになり、無理のない範囲で分割して返済することができます。
このように、残債がある場合に対処する方法はいくつかありますが、その時点で返済が終わるわけではありません。返済が続けば、その分の利息もかかってきますので、残債の状況や売却するスケジュールをしっかり考え準備をすることが必要です。

 

売却で損失が出た場合の税制優遇もある

不動産を売却して損失が出た場合、税制の優遇措置を受けることができます。「譲渡損失の繰越控除」というもので、住宅を売却して損失が出た場合は、売却した年とその翌年から3年の間、所得税・住民税から繰り越して精算することができます。
とはいえ、多くの負債が残るような売却は新たな住宅を購入する際にも大きく影響しますので、売却価格の設定や買い替える住宅の希望価格はしっかり想定しておきましょう

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売却価格はどう決まる?

売却③

残ったローンの精算や買い替え時の資産として重要な要素となる不動産の売却価格。この売却価格はどのように決まるのでしょうか。知っているようで詳しくは知らないこの売却価格について、詳しく解説していきましょう。

基本的には売主と買主双方が納得して決まる

まず、不動産を売りたい場合に目安になるものと言えば、売却価格のほかに売出価格、査定額があります。一見、どれも同じように捉えられてしまいそうですが、実際にお金のやりとりがされないものもあれば、価格の決定権もそれぞれ異なります。具体的には、どのような意味で用いられるのでしょうか。

・査定額
売り出したい、または資産価値の程度を知りたい時などに不動産会社に依頼して査定してもらう概算価格のことを指します。査定には「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定」の2種類の方法があります。簡易査定は、依頼を受けた不動産会社が過去の取引実績や物件名、所在地、面積、築年数といった机上で入手できるデータをもとに算出されます。もうひとつの訪問査定は、実際に不動産会社が現地に赴いて使用状況や敷地形状などを確認した上で算出されます。簡易査定であれば数日、訪問査定であれば1週間程度で査定額が算出されます

・売出価格
不動産を売り出す際に、所有者が自由に設定できる価格のことを売出価格といいます。買い手がつかない場合は変更することもできます。売出価格を決める際は、査定額に基づいて市場の相場の範囲内で、かつ不動産会社のアドバイスも参考にして決めることが一般的です。あまり高く設定したり、反対に低く設定し過ぎたりしてしまうと、疑念を持たれて買い手がつきにくくなりますので注意が必要です。

・売却価格
実際に不動産を売買する際に取引される価格のことを売却価格といいます。基本的に売主が決定できますが、購入する買い手側が納得しなければ成立しないので、実際には売主・買主双方の納得の上で決定されるといったほうがよいでしょう。この売却価格をもとに仲介手数料や税額も決定するので、売却の際に目にする価格のなかでは最も重要な価格と言えます。

 

価格の設定は市場の相場を参考に

愛着のある住宅を売却する際は、少しでも高く売りたいと考えるのは当然です。どのようにすれば少しでも高く売れるか。不動産には相場がありますので、それより何割も高く売ることは難しいですが、最終的な売却価格の参考になりますので、売出価格の設定とともに相場を確認することで、適正な価格での販売が行いやすくなります。

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少しでも家を高く売る方法

売却④

長年住み慣れた住宅を売却する際、少しでも高く売りたいと考えるのは当然でしょう。では、実際にどうすれば高く売ることができるのでしょうか。確実に高く売る方法というのはないかもしれませんが、少しでも高く売れやすくするためのテクニックなら存在します。ここでは、そんな少しでも高く売る可能性を高める方法をいくつか紹介しましょう。

最初に設定する価格は高めにする

住宅を少しでも高く売るためには、「価格設定」と「買い手の募り方」がカギになります。この2つの方法を誤ると、高く売ることは難しくなります。では、それぞれどのようなポイントがあるのでしょうか。

・価格設定
これは主に売出し時に決定する売出価格のことを指します。売出価格は、物件情報や広告上でも掲載される項目なので、物件の印象を大きく左右します。少しでも高く売却したい場合は、最初に設定する売却価格を高めに設定しましょう。
ただし、押さえておくべきことが2つあります。ひとつはあくまで相場の範囲内に収めることです。相場を超えた価格になると、買い手が候補から外す可能性が高くなるため危険です。不動産会社のアドバイスを受けながら、相場の範囲内で高く設定するようにしましょう。
もうひとつは、売却期間を長く設定しておくことです。一般的に売出価格が高い物件は買い手がつきにくくなりますので、気長に待つ可能性があることを覚悟しておきましょう。また、なかなか買い手がつかない場合は売却スケジュールを確認し、価格を下げることの必要性も認識しておきましょう。

 

専任媒介契約と一般媒介契約の特性をつかむ

次に買い手の募り方について紹介します。住宅を売却する場合は不動産会社と媒介契約を結んで買い手を探してもらいますが、媒介契約の種類によって探し方が異なります。専属専任媒介契約専任媒介契約は1社としか契約を結べませんが、その分、不動産会社は積極的に買い手を探してくれます。
一方、一般媒介契約は複数社と契約を結ぶことができますが、前者に比べて不動産会社の積極性は低くなります。住宅を高く売るためにとる行動としては、まずこちらが設定する売出価格で専属専任媒介契約専任媒介契約を結んでくれる会社を探し、価格を下げる提案を受ける場合は一般媒介契約を複数社結びましょう。ただし、一般媒介契約なら高く売れる保証はなく、結果的に価格を下げる提案が正しいケースもありますので、慎重に検討する必要があります。

 

必ずしも100%高く売れることはない

住宅を高く売りたいと思う理由には、愛着があるから、買い替え先の候補を増やすため、経済的な事情から、などさまざまなものがあると思いますが、売却は相手があってこそのものなので、100%思い通りにいくとは限りません。ただし、取り組み方によっては100%に近づけることは可能です。ここで紹介したことに加えて、不動産会社からのアドバイスを参考にして売却活動を行ないましょう。

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